◎不動産広告の上手な利用法

　広告は、供給と需要を連結調整する機能を持っているといわれていますが、一般的に広告によって需要を喚起する道具として位置付けられるようになっています。

　一般的に広告は、

　　(1) 大量消費を促進し大量生産体制を維持することにより、価格を引き下げる
　　(2) 消費者の商品の事前選択を促す結果、流通効率を高めることにより流通効率を引き下げる
　　(3) 消費者に商品知識を提供し、その適切な商品選択を助ける
　　(4)新製品の普及を促進し消費生活を豊かにし、新しい生活様式をリードする

　などの役割を持っているといわれています。

　しかし、広告のこれらの機能は、あくまでも広告が適切に行われることを前提としており、不当な表示が行われるとその機能は失われてしまいます。

　このような広告の機能は客観的に見た場合ですが、事業者が広告を出す目的はただ一つ自己の供給する商品・役務の販売を促進することです。
ですから、広告による情報提供には限界があります。

　消費者としては、このことをよく認識して、その上で広告を上手に利用する必要があります。
　広告は消費者がより良くより安い商品を選択するきっかけを与えてくれるだけで、ほかの商品と比較検討してはじめて自分の満足する買い物ができるわけです。

　広告は商品を選ぶきっかけをもたらしますが、それ以上のものではありません。
　数多くの広告に目を通し、実際にその商品を目で確かめた上で選択をする必要があります。
　特に不動産は個性が強く、広告だけで判断できるところはとても少なく、現物を見ない限り、その良し悪しは判断できません。

　広告を見て、安くてよさそうだなと思える物件を見たい、買いたいと思うのが通常ですが、残念ながらごくごく一部にはいまだに誇大広告が見られます。
　誇大広告やオトリ広告は、安くて良い物件であるということを誇張して広告をしているわけですが、一般消費者にとってそれが正しいかを判別することは難しいのが現実です。

　オトリや誇大広告に騙されないためには、「うまい話はない」というだれもが知っている指針に従うこと。
自分が売り手になったとき、例えば4000万円で売れる物件を3000万円や2500万円で売るでしょうか？売らないはずです。相場より安い物は絶対にありません。安く見える物件には、必ず安い理由があるのです。

　これを見極めるには、日ごろから多くの広告に目を通し、たまには新築の建売やマンションを見て歩くことです。だんだん目が肥えてきて、相場感も身につくことでしょう。事前の情報収集が広告を上手に利用する秘訣といえるでしょう。


▼よい広告の選び方

「情報の選択、業者の選択は慎重に！」

土地を探しているときや住宅を購入するときは、不動産広告を見ることから始まります。
新聞広告や住宅情報誌などが一般的ですが、不動産会社の店頭広告、最近ではインタ−ネットを通して見ることもできます。

不動産広告の広告文の書き方については、「不当景品類及ぴ不当表示防止法に基づく公正競争規約」により自主規制が行われています。では、良い広告とはどんなものでしょう？

「良い広告」とは

良い広告とは、正確で情報量の多い広告です。
広告を見ただけで　�@直接現地に行くことができる広告、�A登記などを調べることができる広告、などは良い広告であるといってよいでしょう。
しかし、広告だけでは、詳しいことが分からないことが多いので、詳しく知りたい場合は直接問い合わせて、よく確かめてください。良心的な業者は、必要な情報と考える時間的ゆとりを与えてくれます。


広告のチェックリスト

広告のチェックポイント

広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が表示されています。
物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、建物面積、法令上の制限はどうなっているのかなど最低限の情報は得られますが、表示方法に関しても細かい規定があり、たとえば徒歩時間は８０ｍを１分として表示しなければならないことになっています。

一例ですが、次のような物件の広告には必ず特定の事項を表示することが義務付けられています。

▼よい不動産業者の選び方

不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、周囲の評判はどうかなど、いろいろなことを調べて、それらを総合して判断してください。

▼物件を確かめる

物件について、いろいろな説明を受けると思いますが、納得のいくまで説明を求め、実際にそこで毎日生活することを想像しながら、利便性、安全性、快適性を自分の目と足で確かめることが大切です。
自分が調査した結果と業者が説明することが一致するかどうかが、業者の信用度のチェックポイントともなります。

現地調査のポイント

契約前に、必ず重要事項説明書をもらおう

業者は買主に対して、契約する前までに、宅地建物取引主任者を通して、取引物件や取引条件について一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明をさせなければなりません（重要事項説明書を交付し説明する際は、説明する宅地建物取引主任者は宅地建物取引主任者証を提示しなければなりません）。
必ず契約前にもらい、自分の確かめたいこと、疑問な点など遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取り引きするか否かを決めましょう。

取引主任者から重要事項説明書の説明を受けても、契約するか否かの判断材料にすぎないので、契約する義務はありません。
不動産業者は、重要事項説明書の作成料や説明料などの請求はできません。

個々の取り引きにおいては、その他にも重要なことがあります。
重要事項説明書に書いてある以外のことで説明を受けた内容もはっきり書面に書いてもらいましょう。
口頭の説明では、後で「説明した」「聞いていない」といった水かけ論になる恐れがあります。

重要事項説明書に書いてあることと、自分で調べたことを比較してみましょう。


その他、図面等の書類ももらおう

土地が実測済みの場合は、実測図をもらいましょう。

重要事項説明を受けるときに、建物の形状・構造などを書いた図面があれば一緒にもらい、内容を調べましょう。

戸建て住宅の場合は、工事竣工図があるかどうか確認しましょう。
これは、建物の構造、給排水衛生設備、電気・ガス設備などを示した図面で、増改築や補修工事などをするときに役立ちます。


登記の調査

登記された権利関係（所有権、抵当権、地役権など）を物件所在地を管轄する登記所の登記簿で調べましょう。
登記所では公図を閲覧することができるので、道路の状況、隣地との関係などを確認しましょう。
わからない場合は、司法書士に依頼してもよいでしょう。


法令に基づく制限について確認

自分の土地だからといって、何でも自由に建物を建築することはできません。

都市計画法、建築基準法など多くの制限法令がありますので、物件の所在地を管轄する建築課などに以下の点を必ず問い合わせてください。